En las dos entregas anteriores, desde la Organización Nacional de la Defensa Del Deudor analizamos dos ideas profundamente arraigadas en las finanzas familiares mexicanas.
La primera: que contratar una hipoteca equivale automáticamente a construir patrimonio.
La segunda: que pagar renta significa “tirar el dinero”.
Ambas afirmaciones son demasiado simples para una decisión que puede comprometer millones de pesos y varias décadas de nuestra vida.
Ya vimos que comprar una vivienda mediante crédito implica mucho más que sustituir una renta por una mensualidad bancaria. También existen intereses, enganche, escrituración, impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones y, sobre todo, el costo de oportunidad del dinero.
También vimos que rentar puede ser financieramente eficiente cuando la vivienda tiene un precio muy alto respecto de su renta y cuando el inquilino verdaderamente invierte la diferencia.
Pero tampoco debemos caer en el dogma contrario.
Comprar una casa puede ser una excelente decisión.
La pregunta correcta es:
¿Cuándo?
La brújula patrimonial
No existe una edad mágica, un salario determinado ni una fórmula universal que permita afirmar que todas las personas deberían comprar o rentar.
Pero sí existen tres variables capaces de orientar la decisión:
La etapa de vida.
La estabilidad financiera.
Y el proyecto personal o familiar.
Cuando estas tres piezas están alineadas, comprar puede convertirse en una herramienta poderosa de estabilidad patrimonial.
Cuando no lo están, una hipoteca puede transformarse en una pesada carga durante décadas.
De los 20 a los 35 años: la movilidad tiene un enorme valor
Durante esta etapa de la vida suelen producirse algunos de los cambios profesionales y personales más importantes.
Cambio de empleo.
Nuevas oportunidades laborales.
Emprendimientos.
Estudios.
Mudanzas.
Formación de pareja.
Llegada de hijos.
Incluso cambios de ciudad o país.
Por eso, comprometerse demasiado pronto con una vivienda puede limitar opciones que todavía no sabemos que tendremos.
Rentar puede permitir vivir cerca del trabajo, reducir traslados, cambiar de ciudad con relativa facilidad y conservar capital para otros proyectos.
Pero esto no significa que comprar antes de los 35 años sea necesariamente un error.
Puede tener sentido cuando existe estabilidad laboral, un buen enganche, ahorro adicional para emergencias y la certeza razonable de permanecer muchos años en la misma zona.
La clave es no comprar únicamente porque “ya toca tener casa”.
De los 35 a los 50 años: cuando comprar puede tener más sentido
Para muchas familias, esta etapa coincide con una mayor estabilidad profesional y con necesidades más definidas.
Los hijos requieren continuidad escolar.
Se conocen mejor las necesidades de espacio.
Existe mayor claridad sobre dónde se desea vivir.
Y los ingresos pueden encontrarse en una etapa más sólida.
Aquí comprar puede ser una buena decisión, siempre que la operación pase varios filtros.
Un enganche importante reduce considerablemente el costo del crédito.
La mensualidad debe caber cómodamente dentro del presupuesto familiar.
Debe existir un fondo de emergencia independiente del dinero utilizado para comprar.
Y la familia debería poder continuar ahorrando después de pagar la hipoteca.
Ese último punto es fundamental.
Si comprar una vivienda obliga a vaciar todos los ahorros, cancelar inversiones y vivir al límite cada mes durante décadas, probablemente la casa es demasiado cara para ese ingreso.
El banco puede autorizar un crédito.
Eso no significa que financieramente convenga aceptarlo.
Después de los 50: el crédito debe analizarse con mucha más cautela
A partir de esta etapa cambia una variable fundamental:
El tiempo.
Una hipoteca contratada a los 30 años puede terminar antes del retiro.
Una contratada después de los 50 puede acompañar a la persona precisamente durante los años en que sus ingresos laborales podrían disminuir.
Además, los plazos disponibles pueden reducirse y los seguros asociados al crédito pueden encarecerse dependiendo de la edad y las condiciones del financiamiento.
Por eso, adquirir una vivienda mediante una deuda elevada después de los 50 requiere mucha mayor prudencia.
También aparece otro fenómeno.
Los hijos comienzan a independizarse.
Las necesidades de espacio disminuyen.
Una vivienda grande que anteriormente era funcional puede transformarse en un inmueble costoso de mantener, limpiar y conservar.
En determinadas circunstancias, vender una vivienda grande o evitar comprarla y optar por un inmueble más pequeño o por rentar puede liberar capital para fortalecer el retiro.
A esta edad, la liquidez adquiere un valor extraordinario.
El ingreso importa, pero importa más cuánto queda después de pagar
Dos familias pueden ganar exactamente lo mismo y encontrarse en situaciones financieras completamente distintas.
Una puede tener:
Deudas de tarjetas.
Créditos automotrices.
Colegiaturas.
Dependientes económicos.
Gastos médicos.
Y prácticamente ningún ahorro.
La otra puede tener el mismo ingreso, pero ninguna deuda y varios meses de gastos acumulados en inversiones líquidas.
Por eso, decidir si una persona puede comprar una vivienda únicamente con base en su salario es un error.
Lo importante es la capacidad financiera real.
La primera prueba: ¿cuánto representa la vivienda de tu ingreso?
Como regla prudencial, mientras menor sea la proporción del ingreso destinada a vivienda, mayor será el margen de seguridad.
Si una hipoteca consume una parte excesiva del ingreso mensual, cualquier reducción salarial, enfermedad o desempleo puede convertir rápidamente el crédito en un problema.
No basta con preguntarse:
“¿Puedo pagar la mensualidad hoy?”
Hay que preguntar:
“¿Podría seguir pagándola si mis ingresos disminuyeran durante seis meses?”
La segunda prueba: ¿qué quedará en tu cuenta después de comprar?
Una familia puede tener 800 mil pesos ahorrados y utilizarlos completamente para pagar enganche, escrituración y otros gastos.
Técnicamente logró comprar.
Financieramente quedó vulnerable.
Después de adquirir una vivienda debería seguir existiendo un fondo de emergencia suficiente para enfrentar desempleo, enfermedades, reparaciones y otras contingencias sin recurrir inmediatamente a tarjetas o nuevos préstamos.
Comprar una casa dejando la cuenta bancaria prácticamente en ceros es una señal de alerta.
La tercera prueba: ¿vas a quedarte el tiempo suficiente?
Comprar y vender una vivienda cuesta dinero.
Hay gastos notariales, impuestos, comisiones, mantenimiento y otros costos asociados.
Por eso, comprar para vender nuevamente en pocos años puede resultar financieramente poco eficiente.
Mientras mayor sea la probabilidad de permanecer durante muchos años en la misma vivienda, más posibilidades existen de distribuir esos costos iniciales en un periodo suficientemente largo.
Quien cambia frecuentemente de ciudad, empleo o estilo de vida puede encontrar mucho más valor en la flexibilidad del alquiler.
La cuarta prueba: ¿estás comprando la casa que necesitas o la que el banco te autorizó?
Esta diferencia puede ahorrar millones de pesos.
Una institución financiera puede aprobar un crédito considerable.
Pero el monto autorizado representa el máximo riesgo que el banco está dispuesto a aceptar bajo sus criterios.
No necesariamente representa lo que conviene a la familia.
Si necesitas una vivienda de tres millones de pesos y el banco está dispuesto a prestarte para una de cinco millones, esos dos millones adicionales no son riqueza.
Son deuda.
Uno de los mayores errores financieros consiste en utilizar toda la capacidad crediticia simplemente porque está disponible.
La quinta prueba: ¿qué estás sacrificando para comprar?
Una vivienda nunca debería analizarse de manera aislada.
Hay que preguntarse qué proyectos serán desplazados durante los siguientes años.
Retiro.
Educación de los hijos.
Negocio propio.
Inversiones.
Viajes.
Salud.
Tiempo libre.
Cambio de profesión.
Una casa puede proporcionar estabilidad.
Pero si para pagarla deben sacrificarse sistemáticamente todos los demás objetivos financieros y personales, quizá el precio real sea mucho mayor que el que aparece en la escritura.
¿Y cuándo puede ser mejor rentar?
Rentar suele adquirir mayor sentido cuando existe incertidumbre sobre dónde se vivirá en los próximos años.
También cuando el precio de compra de una propiedad es muy elevado respecto de su renta.
Cuando comprar obligaría a utilizar prácticamente todos los ahorros.
Cuando la única vivienda accesible está demasiado lejos del trabajo y las redes familiares.
O cuando la diferencia entre renta e hipoteca puede invertirse disciplinadamente para construir patrimonio financiero.
Rentar no significa renunciar a tener patrimonio.
Significa que el patrimonio se encuentra en otro lugar.
Puede estar en valores gubernamentales, fondos de inversión, acciones, negocios u otros activos.
Lo decisivo es que realmente exista.
Porque rentar e invertir puede ser una estrategia patrimonial.
Rentar y gastar toda la diferencia, no.
¿Y cuándo puede ser mejor comprar?
Comprar comienza a tener mucho más sentido cuando existe intención de permanecer muchos años en el mismo lugar.
Cuando el ingreso es estable.
Cuando la mensualidad resulta cómoda.
Cuando existe un enganche importante.
Cuando después de comprar queda un fondo de emergencia.
Cuando la vivienda no obliga a abandonar otros objetivos financieros.
Y cuando la estabilidad de tener un espacio propio representa un beneficio importante para la familia.
En esas condiciones, una vivienda puede cumplir perfectamente su función patrimonial y social.
La casa no debería ser todo tu patrimonio
Existe un error particularmente frecuente entre las familias mexicanas:
Llegar a la edad de retiro siendo propietarios de una casa valiosa, pero prácticamente sin dinero líquido.
En papel pueden poseer varios millones de pesos.
En la vida cotidiana pueden enfrentar dificultades para cubrir gastos médicos, mantenimiento, alimentación o cualquier emergencia.
Patrimonio y liquidez no son lo mismo.
Por eso, incluso quien decide comprar debería continuar construyendo ahorro e inversiones fuera de la vivienda.
Una casa puede formar parte del patrimonio.
No debería necesariamente representar todo el patrimonio.
La pregunta definitiva
Después de estas tres entregas, quizá la conclusión más importante sea que la discusión entre comprar y rentar ha sido planteada incorrectamente durante décadas.
La pregunta nunca debió ser:
“¿Qué es mejor, comprar o rentar?”
La verdadera pregunta es:
“¿Qué alternativa me permite construir patrimonio sin sacrificar mi estabilidad financiera y mi proyecto de vida?”
Para una persona, la respuesta será comprar.
Para otra, rentar.
Y ambas pueden estar tomando una decisión perfectamente correcta.
La libertad financiera no se mide en metros cuadrados
Tener una casa propia puede brindar tranquilidad, estabilidad y arraigo.
Pero poseer una escritura no garantiza automáticamente seguridad financiera.
De la misma forma, vivir en una propiedad rentada no significa fracaso económico ni ausencia de patrimonio.
La verdadera fortaleza financiera está en otra parte.
Está en tener ahorro.
En mantener las deudas bajo control.
En contar con liquidez.
En invertir.
En poder enfrentar una emergencia sin que toda la economía familiar se derrumbe.
Y, sobre todo, en conservar la capacidad de decidir.
Porque una vivienda debería estar al servicio de nuestra vida.
Nuestra vida no debería estar al servicio de una vivienda.
Ese es quizá el criterio más importante de todos:
No compres una casa para demostrar que construiste patrimonio.
Construye primero unas finanzas suficientemente sólidas para que, si decides comprarla, puedas disfrutarla sin convertirla en la deuda que gobierne los mejores años de tu vida.
En la Organización Nacional de la Defensa Del Deudor, queremos que tengas finanzas sanas a largo plazo.
