Una serie de riesgos sobre el diseño y los incentivos incluidos en la creación del nuevo Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) advirtieron el exministro de Hacienda, Ignacio Briones, y el Consejo Fiscal Autónomo (CFA), al exponer en la tramitación de la reforma al mercado de capitales en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados.

La presidenta del CFA, Paula Benavides, comentó que la capitalización de US$2 mil millones considerada para el Fonavi, entre 2027 y 2029, equivale al 0,49% del PIB, pero “en el proyecto no se indica cómo esta se va a financiar. Y queremos aquí puntualizar que, al tratarse de una operación bajo la línea, una transacción de activos financieros no afecta el balance, pero sí se genera la necesidad de financiarlo, y por lo tanto, esto puede generar mayor endeudamiento o menores activos del fisco, lo que, en el contexto en el que actualmente estamos, puede reducir el margen respecto del nivel prudente (de deuda) de 45% del PIB, ya que nos encontramos cercanos a ese nivel”.

Respecto del deducible que se establecerá en el reglamento del Fonavi, indicó que “su calibración es muy determinante desde el punto de vista fiscal, por el grado de exposición que se va a tener en este fondo, dado que está comprometida la garantía estatal. ¿Cuáles son los factores que pueden originar contextos de pérdida? Bueno, por ejemplo, si enfrentamos periodos de alto desempleo, caídas de precios de vivienda, tasas de interés más altas, a modo de ejemplo, esto podría aumentar incumplimiento, reducir los montos recuperados, y esto puede ocurrir no sólo en un escenario de crisis, sino también en la operación normal".

Por ello, el CFA recomendó que se evalúe “el establecimiento de un techo a la exposición total por garantía estatal”.

Benavides subrayó también la importancia de la gobernanza del Fonavi. El proyecto establece que BancoEstado administrará el fondo con participación de unidades encargadas, pero “sin una definición de cuáles son los responsables principales de la gestión, de la ejecución”.

“A la vez, sabemos que BancoEstado también puede participar como originador. Es decir, tenemos un contexto de participación en la administración, en la normativa, en los reglamentos, a la vez de este rol de originador”, señaló.

Por ello, Benavides recomendó fortalecer la gobernanza del fondo y sugirió “adoptar un enfoque precautorio en la discusión legislativa respecto de este tipo de proyectos”, pues se debiera “explicitar las fuentes de financiamiento”.

Junto con ello, sugirió “respecto del Fonavi y los riesgos fiscales, dado el potencial pasivo contingente, que se establezca un reporte económico financiero de seguimiento del Fonavi y sus fondos, que sea periódico e independiente”.

Ignacio Briones

El exministro de Hacienda, Ignacio Briones, también director de Tenpo, presentó un duró análisis respecto del Fonavi.

En su presentación, expuso que “no podría decir que funciona mal el mercado y tenemos tasas altas; no es así. Nuestras tasas son comparables a los mercados más desarrollados y los plazos de los créditos, típicamente el promedio de Chile a 25 años, son plazos largos que no existen en otros países de la región y son comparables a los países desarrollados”.

En esa línea, apuntó que “soy escéptico y desconfiado de la política industrial. No me gusta el Estado reemplazando al mercado sin una justificación clara de que hay una falla de mercado. Y la falla de mercado acá, honestamente, no la veo”.

Para el economista, “el problema es más de acceso, es más de precio, es más de salario, es más de crecimiento económico, pero la respuesta, entonces, es distinta”.

Briones dijo que el diseño del Fonavi presenta riesgos relevantes, en particular respecto de la garantía del Estado. En particular, se refirió al proceso de adquisición de hipotecas por parte del Fonavi, en el que se “ha hablado de un deducible de 3,5%. Pero la verdad es que ese deducible no arregla nada, por una razón supersimple: está estructurado crédito a crédito, y esto debería estar estructurado por cartera”, comentó.

En concreto, Briones argumentó que “la pérdida promedio, dado un crédito (hipotecario) que se castiga, es 20 de cada 100 pesos, ese es el promedio histórico. Si yo le pongo un deducible de 3,5% para una pérdida que en promedio es 20, flor de negocio, te paso el crédito malo a ti. Fonavi me paga el 100 del crédito, me quedo con una expectativa de tener que pagar 3,5 mañana si el crédito falla, pero si yo me hubiera quedado con el crédito, yo tendría que pagar 20, no 3,5″.

“El incentivo del originador del crédito, banco, cooperativa, lo que sea, a pasar la cartera mala y quedarse con la buena, así como están las reglas del juego, es gigante”, sostuvo.

Para solucionar este problema, Briones planteó la necesidad de poner el deducible respecto de la cartera y no sobre los créditos individuales. Además, planteó otros dos puntos: que las clasificadoras de riesgo pongan nota a las carteras cedidas al Fonavi, y “tener una cartera de créditos de referencia que se quede en el banco”, de tal forma de monitorear los comportamientos de la cartera del banco y la cartera vendida al fondo.

Por último, Briones indicó que es necesario focalizar la ayuda en materia hipotecaria en “las personas que queremos ayudar, no distorsionando el mercado completo”.

“Una casa de UF6.000 es una casa que supone un dividendo de más o menos $1.300.000. Por lo tanto, una renta de la persona cercana a los $5 millones, en Chile es una persona que está en el 3% mayor ingreso. Entonces, yo no sé si eso es una ayuda focalizada”, agregó.