El Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM), que se encuentra en proceso de consulta pública, propone un conjunto de instrumentos para la planeación urbana, entre los que se encuentran la creación de un gravamen para propietarios de terrenos baldíos o subutilizados y la actualización de los registros catastrales para acercar los valores de las propiedades a los del mercado inmobiliario.
En el documento se define al POZMVM como un instrumento de planeación orientado a guiar el ordenamiento territorial, el desarrollo urbano y la gestión integral de la Zona Metropolitana del Valle de México, integrada por 84 municipios y demarcaciones territoriales de la Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo y Morelos.
El apartado siete del Programa corresponde a la instrumentación y contiene un catálogo de mecanismos de ordenamiento territorial que los gobiernos locales podrían utilizar, aseguró el subsecretario de Ordenamiento Territorial y Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), José Alfonso Iracheta Carroll.
Gravamen al "desperdicio urbano"
Uno de los instrumentos es el denominado gravamen al "desperdicio urbano", descrito a partir de la página 169 del documento, mediante el cual se plantea cobrar una contribución distinta al impuesto predial a los propietarios de inmuebles sin construir o que no aprovechen las posibilidades de edificación permitidas por la zonificación.
El gravamen podría aplicarse a predios sin construcciones, inmuebles inhabitables por abandono o ruina, propiedades con un coeficiente de utilización del suelo inferior a 0.25 y terrenos cuyas edificaciones representen menos del 50% del valor del suelo.
“La aplicación del gravamen requerirá reformas a la legislación fiscal y hacendaria de las entidades federativas que integran la ZMVM, así como la incorporación de nuevos conceptos en las leyes de ingresos correspondientes. Una vez incorporado, los municipios y, en el caso de la Ciudad de México, las autoridades competentes, serían responsables de su administración y cobro”, se lee en el programa.
Subasta pública
Otro mecanismo son los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios, mediante los cuales las autoridades podrían identificar predios baldíos o subutilizados en zonas consolidadas y establecer plazos de entre dos y cuatro años para su edificación. Si el propietario no construye durante ese periodo, el inmueble podría ser sometido a una venta forzosa mediante subasta pública, con avalúos y compensación económica para el propietario original.
“Los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios consisten en declaratorias realizadas por la autoridad en las que se catalogan los inmuebles baldíos o subutilizados en zonas consolidadas y se les asignan plazos máximos de entre 2 y 4 años para su construcción, de no concretarse la edificación en el término establecido la autoridad puede obligar a la venta forzosa de la propiedad en subasta pública, con el fin de que el nuevo adquirente realice la construcción”, señala la página 170 del documento.
El POZMVM señala que este instrumento se fundamenta en disposiciones federales y locales que reconocen la función social de la propiedad y facultan a las autoridades para intervenir en inmuebles estratégicos para el desarrollo urbano. También plantea reformas a la legislación urbanística de las cuatro entidades federativas para regular su aplicación.
Zonificación flotante
El programa propone incorporar la zonificación flotante, un mecanismo que permitiría autorizar determinados usos de suelo sin asignarlos previamente a una ubicación específica. Bajo este esquema, los propietarios o desarrolladores podrían solicitar su aplicación en terrenos que cumplan requisitos de superficie, infraestructura, accesibilidad, conectividad y compatibilidad con otras actividades.
“En este esquema, los aprovechamientos ‘flotan’ hasta que propietarios o desarrolladores solicitan su aplicación en predios que cumplan criterios técnicos previamente definidos en los programas, tales como dimensiones mínimas, condiciones físicas del terreno, disponibilidad de infraestructura, accesibilidad, conectividad y compatibilidad con otras actividades”, señala el programa en su página 173.
El documento precisa que las solicitudes serían evaluadas por las autoridades estatales y municipales, que determinarían su viabilidad y establecerían las medidas de mitigación correspondientes. También contempla excluir de este mecanismo a los polígonos con declaratorias de conservación ambiental o patrimonial.
Catastro al nivel del mercado
En materia fiscal, el POZMVM plantea impulsar la recaudación del impuesto predial en dos etapas. La primera consiste en fortalecer su cobro conforme a las leyes vigentes, mediante acuerdos de colaboración administrativa que permitan a los gobiernos estatales asumir funciones recaudatorias, desde la determinación del impuesto hasta la inspección, fiscalización y verificación.
La segunda etapa corresponde “a la actualización de los registros catastrales para lograr que los valores registrados de las propiedades se asimilen a los valores del mercado inmobiliario, esto puede lograrse de forma relativamente sencilla mediante la implementación de métodos de valuación masiva”.
“Adicionalmente, se plantean propuestas para el fortalecimiento de la recaudación de esta contribución en la ZMVM que sí exigirían adecuaciones a la legislación fiscal y hacendaria de las entidades federativas, de modo que podrían discutirse en el marco del Parlamento Metropolitano, éstas se relacionan con el ajuste de la base del impuesto y el ajuste de cuotas y tarifas aplicables”, señala el documento en la página 174.
Las propuestas se encuentran en el capítulo de instrumentación del POZMVM, cuya consulta pública comenzó el 24 de septiembre y concluirá el 22 de noviembre.
El subsecretario de Ordenamiento Territorial y Vivienda de la Sedatu, José Alfonso Iracheta Carroll, mencionó que el documento tendrá cambios de redacción, por lo que todavía se encuentra en una fase de consulta.
El documento completo, así como el calendario de actividades de la consulta pública, se pueden consultar en la página web https://pozmvm.sedatu.gob.mx/.
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