Que dos grandes conglomerados empresariales se arrimaran a la idea de entrar al negocio de las residencias de adulto mayor, conocidas internacionalmente como senior housing, volvió una vez más la atención a este rubro, que en la última década casi se ha duplicado en el país, en un contexto de creciente envejecimiento de la población chilena.

El grupo Angelini, a través del family office Inversiones Trentino Limitada, y Salfacorp, mediante Rentas y Desarrollo Aconcagua S.A., notificaron el 5 de agosto a la Fiscalía Nacional Económica su intención de asociarse con los dueños de la empresa Villa Soleares, en un fondo cuyo objeto será la adquisición, desarrollo, construcción y operación de residencias para adultos mayores.

La FNE investigará los efectos de la operación, en un rubro en que sólo tres actores concentran cerca del 60% del mercado: Acalis, Senior Suites y la Corporación Chileno-Alemana de Beneficencia, a través de la marca Hogares Alemanes. Después de ellas se ubica Villa Soleares.

“Acalis y Senior Suites reúnen más de la mitad de la oferta con un formato de mayor escala y superficies por cama cercanas a 50 m², una densidad que privilegia eficiencia operativa y dilución de costos fijos”, explica un informe de la consultora inmobiliaria Colliers sobre el mercado al cierre del primer semestre.

“La Corporación Chileno Alemana opta por un estándar más holgado, del orden de 69 m² por cama, con mayor peso de áreas comunes y servicios”, agrega.

El resto de las residencias agrupa proyectos más pequeños, de menor superficie promedio, generalmente enfocados en adultos dependientes o en demanda local. El mercado está profundamente atomizado entre centros de acogida de alto estándar y casas de reposo más precarias, que de todos modos tienen costos elevados para una mayoría de la población.

Pese a ello, se hacen pocos para una creciente demanda, pues cada día se requieren más residencias donde los adultos mayores puedan pasar sus días con la atención que necesitan.

Sólo un dato: en el país viven 3.665.028 personas de 60 años o más, equivalentes al 19,8% de la población, según el INE, es decir hay 111 por cada 100 menores de 15 años. Dentro de este grupo, 593.010 personas tienen 80 años o más, definido como cuarta edad, lo que representa un 16,2% de la población mayor. En la cuarta edad, el 54% se encuentra en situación de discapacidad.

“El crecimiento de la cuarta edad, proceso denominado como ‘envejecimiento de la vejez’ anticipa mayores requerimientos de apoyos, cuidados de largo plazo, atención de salud y entornos que favorezcan la autonomía”, dijo un informe del INE conocido esta semana.

Las proyecciones indican que el proceso de envejecimiento continuará profundizándose: las personas de 60 años o más representarían el 26,4% de la población en 2035, el 36,5% en 2050 y el 50,7% en 2070. Hacia este último año, la población de 80 años o más superaría los 3 millones de personas.

Y para responder a esa demanda en alza, el Servicio Nacional del Adulto Mayor (Senama) calcula hoy 993 establecimientos de larga estadía para adultos mayores (Eleam) con autorización sanitaria certificados y otros 500 no certificados, es decir, que no están supervisados y que en general se trata de casas que acogen a unos 10 adultos mayores cada una. El Estado tiene una red de 23 Eleam que representan 1.300 plazas y el Senama se vincula sólo con Eleam sin fines de lucro, que son 220 y albergan a 12.800 camas.

Cifras que quedan cortas respecto al eventual mercado objetivo, lo que incentiva la entrada de nuevos actores y la construcción de nuevos centros en el corto y mediano plazo.

De hecho, para lo que resta del año se espera la apertura de dos nuevos complejos en Santiago y hay otros tres proyectos pendientes.

“Dos de esos proyectos corresponden a residencias dentro del sector oriente de Santiago de inversionistas privados, que están en vías de recepción y aportarían cerca de 200 camas adicionales”, adelanta Matías Bucci, gerente del área de research de Colliers.

“Las otras tres residencias todavía no se encuentran iniciadas, siendo proyectos de expansión de Senior Suites y Hogares Alemanes, este último proyectando centros en Valdivia y en Valparaíso”, puntualiza.

No todos iguales

En promedio en Chile, una senior house ocupa 7.616 metros cuadrados de terreno, levanta 5.752 m² de superficie construida y opera con 112 camas, según Colliers.

Ahora, no todas son iguales, pues tienen especificaciones diferentes de acuerdo al público al que pretenden atender.

Así, hay complejos inmobiliarios, que son cada vez más comunes en países desarrollados, de departamentos con servicios de comida y limpieza, más otras comodidades, como piscina, gimnasio y parques privados, pero que están destinados a parejas o adultos mayores solos aunque completamente autovalentes.

Otras compañías, cuyos edificios en general son más grandes en espacio y un mayor número de habitaciones, ofrecen servicios de cuidado a adultos mayores que pueden ser autovalentes, semivalentes o con dependencia. Ofrecen comodidades para alentar el envejecimiento activo.

Y existen algunas empresas que ofrecen residencias más pequeñas, pero con servicios especializados en personas que requieren más apoyo, por su alta dependencia o deterioro cognitivo.

Los precios, lógicamente, son distintos, dependiendo de la superficie de residencia ofrecida, de los servicios y comodidades, y los cuidados requeridos por el residente, que incluyen servicios profesionales especializados.

En Santiago, se concentran en la zona oriente. En la industria saben que el nivel de precios es elevado, por lo que el público objetivo al cual apuntan es acotado.

“En Europa, parte de los costos de la estadía de adultos mayores son complementados por el Estado. En Chile no existe eso, por lo que este tipo de servicio lo puede abordar un porcentaje muy bajo de la población. Eso te obliga a posicionarte en los mismos barrios donde han vivido los residentes o las familias que tienen patrimonio para costearlo”, explica Alejandro Espinoza, gerente general de Senior Suites.

Aunque no entra en detalle de costos, en páginas web es posible registrar que estos servicios, los más básicos, no bajan de los $1,5 millones mensuales, y los más exclusivos o especializados llegan a casi $4 millones por residente.

Ahora, Espinoza recuerda que todo cuidado de un adulto mayor es costoso, más aún tomando en cuenta que, en su caso, son habitaciones con baño privado y servicios asociados. A diferencia de lo que ocurre con un residente de un hogar de una fundación como Las Rosas, cuyo costo promedio de atención de todos modos es elevado, pues supera los $1,1 millones mensuales.

Los competidores

El mayor actor del rubro es Acalis, con 11 edificios (cinco en Las Condes, dos en Ñuñoa, uno en Lo Barnechea, uno en La Florida, uno en Viña del Mar y uno en Concepción) y del orden de las 1.250 camas en una superficie construida de casi 70 mil metros cuadrados. Forma parte del Grupo DomusVi, fundado en Francia en 1983 y presente hoy con más de 600 establecimientos y 50 mil camas en siete países: Francia, Chile, España, Alemania, Portugal, Irlanda y Países Bajos. DomusVi es controlado por el fondo de inversión Intermediate Capital Group y la firma Sagesse Retraite Santé, del fundador Yves Journel. Sus precios van desde 48 UF ($2 millones) mensuales en el centro de La Florida y 57 UF ($2,3 millones) al mes en Lo Barnechea y Las Condes, pero suben a partir del nivel de dependencia del residente.

El segundo operador y quizás el nombre más conocido es Senior Suites, una de las principales inversiones inmobiliarias de la administradora de fondos de inversión chilena Cimenta, propiedad de Eduardo Fernández León, Enrique Araya Marfil y Sergio Cardone Solari. Posee siete residencias con 60 mil metros cuadrados y 1.060 camas, todas en el sector oriente de Santiago: La Dehesa y El Rodeo en Lo Barnechea, San Carlos de Apoquindo, Sebastián Elcano y San Damián en Las Condes, Las Encinas en Ñuñoa y Eliecer Parada en Providencia. Aunque no informa valores, estos parten en torno a los $1,5 millones y van subiendo sobre la base de la dependencia del residente.

Hogares Alemanes, a su vez, incluye cinco complejos: dos en Santiago, en Vitacura y Chicureo, y otros tres en regiones: en Valdivia, Osorno y Puerto Varas. Ofrece cerca de 500 camas en una superficie construida de cerca de 36 mil metros cuadrados. Pertenece a la Corporación Chileno-Alemana de Beneficencia, la misma organización sin fines de lucro que es propietaria de la Clínica Alemana de Santiago, Temuco y Valdivia, de la isapre Esencial y la corredora de seguros Alemana. Sus precios parten en torno a los $1,8 millones para personas autovalentes y en $2 millones para dependientes.

Villa Soleares, en tanto, fue fundada por el expresidente de Colo Colo Peter Dragicevic Cariola y ahora es propiedad del también exdirigente del club albo Raúl Labán Manasseh, junto a los hermanos Rodrigo, Fernando y Carlos Neira Lapostol. Cuenta con seis residencias en el sector oriente de la capital, en Estoril, Los Dominicos y El Director, en Las Condes; La Dehesa, La Reina y Ñuñoa, con una capacidad de cerca de 250 habitaciones. Sus valores parten en torno a los $1,5 millones.

Más abajo se ubican otros actores que cuentan con proyectos más acotados, como Garden Senior Apartments, que cuenta con dos residencias en Las Condes, en Los Dominicos y IV Centenario, que reúnen del orden de las 100 habitaciones. Esta empresa pertenece al grupo inmobiliario GA, de la familia González Alemany, vinculado a proyectos como Lomas de Lo Aguirre y el proyecto comercial Puertas de Chicureo. Sus precios parten en 61 UF mensuales ($2,5 millones).

También está la marca Vivendi, especializada en personas con dependencia física y enfermedades de la memoria, también creada por Peter Dragicevic, con dos residencias, en Camino Las Flores e Isabel La Católica en Las Condes, con 98 habitaciones, que ahora le pertenece a Raúl Labán. Sus precios se sitúan en torno a los $3 millones.

Una propuesta similar a esta es la de Aurum Senior Living, también fundada por Dragicevic y ahora propiedad de su hijo Peter Dragicevic Guerra, que posee dos residencias en Paul Harris en las Condes y en La Dehesa, con 86 camas. Aurum tiene un plan de expansión a ocho años para llegar a unas 600 camas, con residencias que cuenten con entre 70 y 80 camas cada una, que debiera comenzar con un par de ubicaciones en los próximos dos años. Sus valores fluctúan entre $2,8 y $3,5 millomes.

“Ahora, en Chile la mayoría de las personas que van a residencias son porque están solos o porque necesitan ayuda. Entonces, residencias como las nuestras se especializan en las personas que más ayuda necesitan, pues son las que no se pueden valer por sí solas”, comenta Fernando Otero, gerente general de Aurum, quien antes trabajó en Villa Soleares y en Vivendi.

Están también empresas más pequeñas, que poseen más bien casas acondicionadas, como First Quality Home Care, de los profesionales venezolanos Denis Díaz, Edward Lugo y Lenny Sánchez. Esta ofrece cuatro residencias en Las Condes, en Presidente Errázuriz, Golfo de Darién, Río Maule y Cachapoal, que suman 50 camas. Sus valores parten en $1,3 millones.

Y existen además fundaciones que ofrecen servicio de alta calidad y precio, como Hogar de María, que cuenta con un edificio de 79 habitaciones en Villaseca en Providencia, destinado sólo a mujeres. En este caso, las residentes deben pagar una mensualidad.

O la fundación San Vicente de Paul, que atiende a 900 adultos mayores, en seis residencias, cuatro de ellas en Ñuñoa. y cinco en regiones (Ancud, dos en Concepción, San Javier y Temuco). Los residentes pagan según el nivel socioeconómico de la familia, puesto que el cuidado de cada adulto mayor cuesta del orden de los $1,2 millones.

Y la más conocida, Fundación Las Rosas, que atiende a 2.300 residentes en 28 centros, 14 de ellos en la Región Metropolitana, quienes no pagan todo el costo de su estadía, sino que aportan con su pensión o la Pensión Garantizada Universal como pago mensual: el resto se complementa con subsidios estatales y con aportes de caridad.